Налоговый край: прокуратура проверит рост кадастровой цены недвижимости в Ульяновской области

21.11.2023

На увеличение стоимости пожаловался бизнес, попросив ограничить ее 10-15%

Фото: Генеральная прокуратура РФ

Прокуратура должна разобраться с кратным повышением кадастровой стоимости коммерческой недвижимости — об этом представители бизнеса заявили на встрече с генеральным прокурором Игорем Красновым в Ульяновске. Предприниматели привели примеры, когда чиновники повысили кадастровую оценку в десятки, сотни и даже тысячи раз. Это значительно увеличит налоговую нагрузку на бизнес и может привести к разорениям, предупредили они. Генпрокурор поручил провести проверку на местном и федеральном уровнях. Объединение предпринимателей «Опора России» направило правительству предложение об ограничении роста кадастра для юрлиц. Впрочем, не все эксперты согласны с необходимостью такого регулирования.

Как недвижимость выросла в цене

Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости выросла от двух с половиной до сотни раз в зависимости от объекта, пожаловались генпрокурору Игорю Краснову предприниматели Ульяновска. Они заявили, что из-за этого налоги для них существенно увеличатся, что может привести к разорению предприятий.

Так, директор ульяновской птицефабрики «Персонал» Павел Майоров заявил, что у предприятия более 40 объектов недвижимости и повышение кадастровой стоимости приведет к тому, что в следующем году налоговая нагрузка на компанию вырастет минимум в два с половиной раза.

Предприниматель рассказал, что теперь кадастровая стоимость активов в несколько раз превысила рыночную, и назвал методику расчетов «непонятной и непрозрачной». Например, оценка имеющегося у предприятия двухкилометрового водопровода выросла в 13 тыс. раз и стоит теперь 19 млн рублей.

— Это самый вопиющий момент, остальные объекты подорожали в 60 и 100 раз, — уточнил директор фабрики. — Деньги мы могли бы направить на инвестиции, на увеличение производства, но будем вынуждены направлять в бюджет. Это благая цель, но в текущей экономической ситуации это повлечет за собой стагнацию производства.

По его словам, неадекватную оценку можно оспорить в суде, но пока он будет идти, предприятие может разориться. Поэтому предприниматель попросил генпрокурора вмешаться в ситуацию — «проверить законность начислений и принять меры к снижению налоговой нагрузки на бизнес».

Мораторий на рост кадастровой стоимости объектов действует в России с 2020 года и до конца 2023. Готовясь к его снятию, регионы сделали переоценку кадастра. Если не принять меры по ограничению роста, то уже в январе следующего года предприниматели увидят неадекватный рост налога на имущество, подтвердил президент «Опоры России» Александр Калинин.

— Это приведет к необоснованной нагрузке на бизнес, — сказал он, пояснив, что от кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество организаций и более чем в 60 субъектах РФ установлена максимальная ставка налога — 2 %.

Игорь Краснов на встрече с предпринимателями сообщил, что с октября этого года прокуратура Ульяновской области получила более двух десятков жалоб от предпринимателей на несогласие с кадастровой оценкой. Генпрокурор назвал кратное повышение налоговой нагрузки на бизнес «неразумным» и дал поручение провести проверку обоснованности расчетов в Ульяновской области.

— При оценке кадастра важно сохранить баланс между интересами бизнеса и государства, — сказал глава надзорного ведомства. — Я убежден, что такой баланс будет найден.

Он заявил, что центральный аппарат Генпрокуратуры подключится к решению проблемы на федеральном уровне.

Формальный подход

По мнению Игоря Краснова, зачастую чиновники подходят к переоценке кадастра формально, не просчитывая эффект от такого резкого увеличения платежей. Генпрокурор подчеркнул, что будет «прилагать все усилия, чтобы обезопасить предприятия от непрозрачных и необоснованных начислений». Он также предположил, что в вопросе кадастровой оценки может быть и «коррупциогенный момент», и предложил губернатору Ульяновской области пояснить ситуацию.

Глава региона Алексей Русских ответил главе надзорного органа, что такое резкое повышение кадастра может быть связано с несовершенством методики расчетов. По его словам, индексация кадастровой стоимости недвижимости в Ульяновской области не проводилась 11 лет, в результате по некоторым объектам сейчас она реально «зашкалила».

Губернатор заявил, что аналогичная проблема есть во многих регионах, и пообещал генпрокурору принять меры по сдерживанию цен.

— Мы не допустим такого роста. Мы крайне заинтересованы, чтобы бизнес в нашей области развивался и был прибыльным, — сказал он.

«Опора России» уже обратилась в правительство с инициативой об ограничении предельного уровня повышения кадастровой стоимости коммерческой недвижимости до 10–15%, рассказал Александр Калинин.

— В 2018 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, ограничившие повышение кадастровой стоимости для физических лиц до 10% в год. Для юридических лиц такого ограничения до сих пор не существует, — сказал он. — Мы также предлагаем продлить действие моратория на рост кадастровой стоимости для целей налогообложения на 2024 год. Здесь нужно принимать системное решение.

«Известия» направили запрос в Росреестр о возможности подобного ограничения.

Искусственное занижение

Предложение об ограничении кадастровой стоимости недвижимости для юрлиц вряд ли можно назвать обоснованным, считает руководитель налоговой практики Московской коллегии адвокатов «Арбат» Андрей Астафуров. По его словам, кадастровая оценка объектов связана с их рыночной стоимостью, а та сейчас резко возросла. Поэтому ограничение будет искусственно занижать кадастр, а значит, и налоговую базу, полагает юрист.

— Ситуация с увеличением кадастра возникает на рынке не впервые, — указал адвокат. — Возможно, раньше она не была такой резкой, и сейчас возникли некоторые перегибы на местах. Однако единственно верным шагом в такой ситуации будет обращение в суд — эта практика уже отработана. В большинстве случаев предпринимателям удавалось доказать необоснованность начисленных платежей.

Эксперт полагает: опасения, что в процессе тяжбы предприятие разорится, не вполне обоснованны. Налоговый период длится один год, а суд, как правило, около полугода, так что вероятность успеть оспорить оценку до уплаты налога весьма велика, считает он.

В связи с завершением моратория региональные власти, вероятно, пытаются по максимуму увеличить налоговую базу и расширить таким образом доходную часть местных бюджетов, полагает эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Владимир Саськов. Это стремление вполне логично, однако, по его словам, законного способа, при котором кадастр может вырасти сразу в 100 и в 1000 раз, не существует.

— По логике кадастровая стоимость должна была увеличиться в пределах инфляции, — сказал «Известиям» эксперт. — Плюс небольшая разница может быть по регионам в зависимости от цены коммерческой недвижимости. А с остальными случаями должна разбираться прокуратура.

По словам эксперта, в его практике были случаи, когда кадастровая стоимость объекта резко подскакивала, но причины подобного повышения были криминальными.

— Был кейс, когда предыдущий собственник объекта вступил в сговор с властями и добился занижения кадастра до неадекватно низкой отметки. Потом власть поменялась и решила, что объект не может стоить «три копейки». При переоценке объект взлетел в цене сразу в 1000 раз. Но это не самовольное решение власти, наоборот, они привели цену в соответствие с законом.

Но такие случаи единичны, считает эксперт. При этом он сообщил, что у экспертов и ранее были вопросы к методике кадастрового расчета.

— Возможно, текущая ситуация — это сигнал, что старые методы пора пересмотреть, — добавил он.

Идею ограничить рост цены кадастра Владимир Саськов поддержал, согласившись, что отсутствие лимита может привести к тяжелым последствиям для бизнеса.

Фото: Генеральная прокуратура РФ

Ульяновская птицефабрика «Персонал»
Фото: Генеральная прокуратура РФ

Ульяновская птицефабрика «Персонал»
Фото: Генеральная прокуратура РФ